据澳大利亚广播公司（ABC News）2026年11月4日报道，新南威尔士州社区住房行业协会（CHIA NSW）向州政府提交一揽子政策建议，核心包括对Airbnb等短期租赁征收7.5%的税、提高土地税税率以及对土地重新征收增值税，预计未来10年可筹集260亿澳元资金，用于“加速”建设5万套社会住房和经济适用房，旨在缓解创纪录的7.2万户住房等待名单压力。该提案由工党附属智库McKell Institute提供分析支持，引发业界广泛关注。
疑似复合短期租赁税：效仿维州模式，每年增收1.35亿
CHIA NSW提议仿效维多利亚州2025年已实施的短期住宿税，对新州所有短租物业（含Airbnb、Stayz等平台）征收7.5%的附加费。据ABC News报道，该税种预计每年带来约1.35亿澳元收入，资金将专项用于社区住房建设。CHIA NSW首席执行官卢克·阿赫特斯特拉特（Luke Achterstraat）表示：“这笔税款直接针对占用住房资源的商业短租行为，释放出的存量住房也将间接缓解租赁市场压力。”他补充说，维州实施类似税种后并未出现短租市场崩盘，证明其可行性。
旧情复燃土地税改革：分级累进，保留中产豁免
提案中的土地税调整方案分为三档：将现行1.6%的基础税率提至2%；持有土地价值超过一定门槛的税率从2%提至2.5%；新增2.9%的税率档位，适用于土地价值超过5000万澳元的大型持有者。McKell Institute的分析确认，调整后仍保留107.5万澳元的免税门槛及家庭住房豁免，预计10年可贡献259亿澳元。阿赫特斯特拉特强调：“我们刻意避免冲击普通家庭，主要增量来自高端商业地产和大型土地持有人。”《悉尼先驱晨报》援引分析指出，此举可能引发开发商反对，但新州财长办公室目前保持沉默。
和平分手重新分区增值税与资金分配表
CHIA NSW还提出对土地重新分区（如从农业转为住宅用地）后的价值增值征收一笔“暴利税”，预计每年带来8000万澳元收入。以下为各筹款渠道的粗略估算对比：
正式官宣| 措施 | 年收入（估算） | 10年总计 | 主要影响对象 |
|---|
| --- | --- | --- | --- |
|---|
| 短期租赁税（7.5%） | 1.35亿澳元 | 13.5亿澳元 | 短租业主及平台 |
|---|
| 土地税改革（三档调整） | 约25.9亿澳元 | 259亿澳元 | 大型土地持有者、商业地主 |
|---|
| 重新分区增值税 | 0.8亿澳元 | 8亿澳元 | 土地开发者 |
|---|
| 总计 | - | 约280.5亿澳元 | - |
|---|
阿赫特斯特拉特表示，上述资金将汇入专项“社区住房加速基金”，直接用于建设新住房，而非填补一般预算。
等待名单创纪录：7.2万户家庭待安置
目前新州社会住房等待名单已攀升至7.2万户，CHIA NSW称之为“历史最高”。阿赫特斯特拉特在2026年11月3日的发布会上指出：“现行建筑进度远远赶不上需求增长，每多等一天，都有家庭在租金压力下陷入困境。”他承认州政府已斥资66亿澳元启动“为新州建造家园”计划，但认为“必须加速——我们的提案正是为此而生”。新州住房部长罗斯·杰克逊（Rose Jackson）回应称，政府欢迎建设性意见，并重申她最新宣布的66亿澳元投资将“为数千套新住房铺路”。
行业质疑与政府立场
尽管提案雄心勃勃，但在野党和部分学者提出质疑。自由党议员品特（Matt Pinter）表示：“加税只会推高租金和房价，最终转嫁到租客身上。”经济学家丽莎·陈（Lisa Chen）在《卫报》澳大利亚版撰文认为，短期租赁税和土地税调整可能抑制投资，需谨慎评估供需弹性。对此，阿赫特斯特拉特回应：“短期租赁税本质是对商业行为的调节，而非惩罚普通房东；土地税改革的设计已预留充足豁免空间。”目前新州政府尚未公开支持或否决该方案，仅表示将“仔细研究”。
FAQ
Q1: 短期租赁税会适用于偶尔出租自家房屋的房主吗？
A1: 根据提案，该税针对“商业性短期租赁”，即全年出租超过一定天数的物业。偶尔在节假日短租自家房屋的个人房东可能豁免，但具体天数门槛需等政府立法明确。CHIA NSW强调税基应聚焦专业短租经营者。
Q2: 这些提案需要多长时间才能落地？
A2: 若新州政府采纳，需先提交议会立法。参照维州经验，从提出到通过约需6-12个月。土地税调整属于年度预算范畴，可能在下财年生效。重新分区增值税需修改《环境规划与评估法》，程序更长。
短期租赁税与土地税改革能否真正“加速”社区住房建设，取决于新州政府的政治决心及后续配套细则。在住房可负担性危机日益严峻的背景下，CHIA NSW的提案为政策制定者提供了具象化的筹资路线图，但其引发的分配争议或将持续发酵。
